一、我县物业服务行业发展现状

目前，我县物业服务行业整体水平较低，上规模优质物业服务企业基本没有，绝大多数物业服务企业仍处于小规模经营、低水平服务状态，业主对物业服务支持率和接纳度不高。存在物业服务覆盖率低、老旧小区管理难、业委会运作难、专项维修资金使用难、物业服务收费难、物业管理矛盾纠纷多等难点、痛点问题。

二、物业管理行业存在的主要问题

(一)有物业服务的小区占比低

目前，我县城区商品住宅小区有79个，其中：有物业服务的小区34个，占比为43%；业主自治的小区3个（分别是龙鑫商城、凤凰小区、xx商城）；由社区管理的小区42个，占比为53%，负责道路清扫和垃圾清运等最基本的环卫工作，各社区因无物业托管经费或经费紧缺，物管工作难以开展，小区基本处于失管状态。

（二）物业服务收费难、缺乏制度保障

目前，我县物业服务费平均收费标准约为0.5元/平米/月，面积约为235万平米，全年物业服务费总计约为1400万元。综合各专业、岗位要求及小区规模，平均每万平米需配置2名物服人员，现有物业服务从业人员约为470人；剔除照明、电梯运行、供水二次增压等公共能耗费，人均产值仅为2.98万元/年，远低于其他服务业水平。

物业服务费收取率低、收缴难度大，影响物业服务行业正常发展。导致老旧小区、规模小的小区无物业服务企业愿意接管。经统计，我县城区住宅小区仅有山水港湾、顺豪雅苑、世纪名都等几个收费标准较低的小区物业费收缴率能接近90%，其余小区物业费收缴率均不高。出现这一现状的主要原因有：

（1）物业服务企业经营规模小，管理方法、服务理念跟不上时代发展的步伐；服务内容单一、服务标准低，增值便民服务开展少，专项服务、协约服务等有偿服务基本没开展；从业人员整体专业素质低，年龄普遍较大。

（2）部分业主对“掏钱买服务”不适应，存在故意拖欠的现象；部分业主因对物业服务不满意，以不交费进行消极抵抗；

（3）公共设施设备标准低甚至配置不足，开发商遗留问题、质量问题、邻里矛盾等导致业主迁怒于物业公司而不交费。

(三)业主大会召开难、业主委员会运作难

1、因同一小区业主来自不同乡镇、不同单位、组成复杂、召集难度大等因素，致使小区交付使用后，首次业主大会召开难。有的小区即便召开了业主大会，因开业主意见难集中，业主大会基本无法形成合理决定。目前，我县城区现有房地产开发的住宅小区79个，已召开首次业主大会，成立业主委员会的小区仅有10个，不到14%，业主委员会能按规履职履责的更是寥寥无几。

2、业主委员会组织松散、无凝聚力、形同虚设，仅靠公益心维持运转，不但不能持久开展工作，而且在维护业主权益、协调各种关系等方面难发挥应有作用。业主委员会责任权利不对等，业主委员会成员素质参差不齐，在缺少组织领导和监督的情况下，有的业委会成员不但自己不交物业服务费，甚至还怂恿其他业主不交物业服务费，对小区管理造成较大的负面影响。

(四)建设标准低、配套设施缺失