关于xx项目落实“保交楼、保交房”情况调研报告

作为xx省x市“保交楼、保交房”任务中体量相对较大、处置难度较高的房地产项目，“xx锦绣江南”自xxxx年xx月资金链断裂进而停工后，面临剩余工程量大、“双拖欠”（拖欠工程款和农民工工资）问题多、涉法涉诉多、按期交房难、房产销售难、资产处置难、配套融资难、跨市维稳难等一系列棘手问题。对此，xx省住房和城乡建设厅、x市委市政府态度坚决、锲而不舍，认真贯彻党中央、国务院关于“保交楼、保交房”、保稳定、保民生和促进房地产市场健康平稳发展的决策部署，采取党委、政府、企业、银行、业主五方联动模式，在省、市、区主要负责同志多次督导、现场办公、专题研判、协调推动下，让该“问题楼盘”重回正轨，实现多方共赢。为此，住房城乡建设部建筑杂志社经实地走访调研，现将该项目实现“保交楼”和“保交房”的经验做法予以总结，供各地借鉴参考。

一、基本情况

xx锦绣江南项目位于x市xx区，由x市xx房地产公司（系xx集团全资子公司）开发建设，该项目于xxxx年x月开工建设，计划总投资xx亿元，规划总建筑面积xx万mx。受房地产市场下行、新冠疫情以及企业运营管理等多因素影响，xxxx年初该项目资金链断裂，同年xx月停工，当时有xx栋、xxxx套住宅尚未建成，且整个小区x.x万mx地下车库进度滞后、配套设施不完善。虽然该项目有一定的剩余住宅、公寓、商业、停车位等资产，但由于房产销售不畅，几乎停滞，无法回笼资金，也无法通过资产抵押获得贷款融资。停工时概算工程全部完工交房后续资金达x亿元以上，其中单月工程材料款就达xxxx万元以上，项目公司多数资产被冻结、查封或无法抵押贷款，靠自身能力已无法保障后续工程建设。

xxxx年x月，xx锦绣江南项目被列为xx省第一批保交楼项目，申请保交楼专项借款xxxx万元，计划交付住宅xx栋、xxxx套，但由于前期问题太多、负担过重，xxxx年x月专项借款全部用完，才仅交付xxx套、交付率xx%。同时该项目的购房户多为进城、入学等刚性需求，涉及xx等多地群众，信访问题多发，影响社会稳定。从xxxx年x月起，在xx省住房和城乡建设厅及x市委市政府等部门共同推动、多次协调下，最终促成中国银行x支行为牵头行的多个xx对该项目发放贷款x.xx亿元，融资成功后，整个项目各住宅楼栋在xxxx年x月xx日基本具备交付条件，按期完成了“保交楼”攻坚战任务。

二、主要经验做法

在xx省住房和城乡建设厅、x市委市政府的坚强领导和市委政法委的精心指导、督办下，xx区与xx集团以及信访、住建、公安、人社等部门、金融机构共同努力、深入研判、抽丝剥茧、探讨路径，严格遵循国务院明确的“法治化引领、市场化运作”原则，按照“党政联动抓统筹、政企联责聚合力、专融结合破难题、疏堵双控保稳定”的基本思路，精准施策，强力攻坚，成功破解了xx锦绣江南项目“保交楼”难题，最终实现了多方共赢。

（一）党政分包高位推动，压实责任凝聚合力

因规模较大，xx锦绣江南项目资金链断裂后，出现的问题相对复杂，在房地产市场整体下行的大背景下，单独靠企业、靠政策、靠属地均难以突破，必须采取超常规举措，大力度推进。

一是扛稳党政领导责任。坚持从“保交楼、保交房”的政治性、人民性出发，在xx省住房和城乡建设厅的指导下，x市专门成立了市、区两级房地产领域党政联动指挥部，实行“指挥部+专班”“分管+分包”纵向联动机制，形成市区两级纵向联动的攻坚合力。

二是压实部门监管责任。为确保该项目完成保交楼任务，x市建立了“五个一”（一楼一策一专班一银行一公安）工作机制，推动政务、法务、金融等方面横向协同，形成化解攻坚责任闭环。

三是压实企业自救责任。坚持“谁拿地、谁建楼、谁交付、谁担责”的原则，政府包办不包揽，x市、区党政领导多次赴xx与xx集团管理高层谈判，xx集团积极配合，高层先后三次到x表明积极自救的态度和决心，三次调整x项目经理配合工程推进，指派全国项目资产总经理任二十大区总经理，统筹保证全国优良资产优先用于保障锦绣江南项目融资抵押工作。先后筹集资金xxxx万元，为项目复工建设和后续xx抵押融资打下了良好的基础。

（二）摸清底数核实资产，依法处置闭环管理

一是审计介入清查资产。审计部门介入聘请第三方机构对该项目公司xx箱账簿进行审计清查，查明项目剩余住宅xxx套、公寓xxx套、商业xx套、车位xxxx个、地下室储藏间xxxx套。

二是司法介入追缴资金。经审计发现项目涉嫌挪用x.x亿元预售资金。xxxx年x月公安机关立案，对项目原负责人实施抓捕，已追回挪用资金xxxx万元。

三是加大力度清偿欠薪。一方面人社部门下达限期整改指令书，另一方面公安机关以涉嫌拒不支付劳动报酬罪依法对施工方有关人员采取强制措施，推动前期涉案欠薪快速兑付、全部清偿。

四是多方联动闭环监管。政府介入设立监管账户，由市区两级专班、中行、农行、xx银行、监理方（xx监理）、项目方x方共管，将项目公司账户资金、保交楼专项借款、金融机构融资资金等全部归集至指定监管账户，从严把控销售意向金、首付款、按揭款、车位款等后续回笼所有资金，全部优先用于“保交楼、保交房”。

（三）用足政策稳定预期，多措并举快速复工

一是依托“保交楼”政策稳控大局。帮助项目争取上级保交楼专项借款xxxx万元，亮明政府态度，促进项目复工，稳定各方预期。

二是依托去库存政策加速回款。出台契税减免、购房补贴等促进房地产消费系列政策，引导项目方加大剩余住宅销售力度。

三是依托“万人助万企”政策消化存量。紧跟市场需求，提请x市服务企业周例会研究，经x市自然资源和规划部门审批，将该项目从xxxx年开盘以来没有预售的x套上下层相连复式户型，调整为xx套上下独立的平层户型，已实现销售额xxx万元。

四是依托新老划断政策确保复工。实施债权债务“新老划断”，按照“先交付、后清算”的原则，项目资金优先支付新增工程量，促成项目方、施工方、供应商就拖欠工程款问题搁置争议，前期被法院查封的房产、现金得以解押进入指定监管账户，后续的原料款、工程款统一垫资、统一结算，保证了项目迅速复工。