在示范区2021年度工作大会上的讲话

　　X月X日，市委常委、市政府常务副市长X出席X示范区X年度工作大会，并作了重要讲话。文彬常务副市长的讲话，充分肯定了X示范区X年的工作成绩，深入分析了示范区当前面临的形势，明确指出了X年的努力方向和工作重点。

　　一、看到危机，树立信心

　　（一）大势变了。在情况很危机的时候，人们经常讲一句话，叫“大势已去”，所以“大势已去”是一件很危险的事情。但是在这里，我并没有说“大势已去”，而是说“大势变了”。干成一份事业，大势很重要。“时来天地皆同力，运去英雄不自由”这句诗，讲的就是大势好，顺势而为的时候，天地都出力；但如果大势发生变化，不能顺势而为，再大的英雄也会有一种无力感。毛主席在晚年时曾感叹“我想改变中国，但最终连北京郊区都没有改变”，表达出了英雄迟暮，在大势面前无能为力的感慨。当时“九一三”事件已经发生，基本宣告了文化大革命的失败。而主席给自己一生的总结是“干了两件事，一是赶跑了蒋介石，二是发动了文化大革命”，此时主席已经意识到他所发动的文化大革命注定是要失败的，有了大势已去的英雄无奈之感。我们经常讲逆势而上，但从实际出发，逆势而上是很难得的。无论是一个国家、地区或者一个企业，取得成功大部分都是顺势而为。我们说大势变了，是怎样一个大势变了？说穿了就是中国的房地产业从一个供不应求的产业变成了产能过剩的产业，中国房地产的黄金十年期结束了，这是一个最大的变化。过去，许多开发区、新城，包括我所工作过的星沙、开福区、大河西，能够取得较大的成绩不是说某个人有多大本事，而是顺应了中国房地产黄金十年期这个趋势，搭上了这列快车，抓住了这次机遇。我们X新城，本质上也离不开土地经营，对房地产的依赖是与生俱来的，其他任何一个新城的建设一样必须依靠土地，这一点大家都能看到。在房地产黄金周期的形势下，我们往往容易产生一种错觉，认为有“三个无限”：一个是土地指标可以无限供应；二是市场对土地的无限需求，开发出多少土地，市场就能消化多少土地；三是土地在无限供应的情况下价格还能无限上涨。在房地产热潮期间，政府和开发商都有这种错觉。当然，如果房地产的黄金周期能够延续下去，那么我们所有的投入都可以按计划收回，但这场盛宴戛然而止，在去年结束了。参与这场游戏前期把钱收回去的，赚了个盆满钵满，钱投下去还没有收回来的，普遍陷入困境，这就是我们面临的形势。我们不是前者，我们的钱投下去了X多个亿，收回极少。在座的企业，也不是前者，钱投进来了也没收回。这就是我们面临的最大危机。而且这场盛宴不可能重新开张，房地产跟中国经济一样地进入了一个新常态，这就是我要说的第一句话，大势变了。

　　（二）希望还在。我们平时经常说“最大的危机是看不到危机”。采取“鸵鸟政策”把头埋在沙子里，并不等于危机没有了。何况大家都是明白人，都是局中人，不说出来，大家心里也清楚。这张纸必须捅破，否则我们就成了童话故事《皇帝的新装》中那个皇帝，隐瞒这个事实，对事业没有任何益处。我把这种形势告诉大家，不是否定大家的工作，更不是否认前任领导的工作。每一个领导他既是“前任”也是“后任”，只有愚蠢的领导才试图用否认前任来抬高自己。其实否认前任一点也不能抬高自己，只能贬低自己。我讲“大势变了”，这个大势不是任何人能左右的，所以我还是下决心把我们所面临的危机告诉大家。告诉大家的目的，绝不是让大家丧失信心，我只是说“大势变了”，并没有说“大势已去”，所以我讲的第二句话就叫做希望还在。希望在哪里？在三个方面：

　　第一，地域优势还在。X这块地方在株洲是地域优势最好的，株洲没有哪个新区的地域优势超过X。李嘉诚说“房地产开发就是地段、地段、还是地段”。新城建设同样可以引用李嘉诚这句话。不是每个地方都能建成一座新城，这就和不是每块土地都能长出果实的道理一样。X这个地方，具备了建设起一座新城的所有特征。X的南边是中国最大的轨道装备产业基地，北边是湖南最大的制造业基地，南北两边都有强大的产业支撑。西边紧靠省府新城这个长沙经济最活跃的地区。在交通上不用自己建设，就有了机场、高铁和两条高速公路，这是与生俱来的交通基础条件，此外它的地形地貌是一个缓丘区，非常适宜开发建设，这些都是X具备的巨大优势。

　　第二，政策优势还在。市委、市政府对X高度关心、全力支持，给了很好的政策，可以说把权力给了X，把所有的收入给了X。这至少比我原来所在的湘江新区的政策要优，湘江新区在财政政策方面比X要差得多，市里不但没有钱给湘江新区，从X年开始每年从湘江新区要拿走X个亿以上的收入。株洲市政府在经济压力、财政压力非常大，政府负债非常高的情况下，谁也没说过要改变X的财政政策、财政体制。这样一个优惠政策，比给株洲任何园区的都要优惠。株洲没有哪个园区是所有收入全额返还的，甚至在湖南都绝无仅有。

　　第三，人员优势还在。我们这支队伍没有散。我知道X建立之初的队伍是从全市各个方面、各条战线调集的精兵强将，通过七年的历练，这支队伍应该更加成熟、更加有经验了。只要队伍还在，我们的希望就在。如珍珠港事件，当时日本对珍珠港发动突然袭击，把停泊在珍珠港的美军太平洋舰队除航空母舰以外的基本全部炸沉了。后来美国派来了新的太平洋海军司令，他在上任后第一次演讲中告诉官兵“上帝没有抛弃美国，因为我们的航空母舰还在”。他没有告诉大家“我们损失了什么”，而是说了“还有什么”，演讲极大地鼓舞了官兵的信心，让他们从惨痛的阴影中走了出来。今天我跟大家提的“三个还在”非常重要，是我们下阶段取得事业胜利的宝贵基础。这是我讲的第二句话，希望还在。

　　（三）唯有拼搏。形势是严峻的，机会是存在的，成败取决于我们的精神状态。“卧薪尝胆，三千越甲可吞吴，破釜沉舟，百二秦关终属楚”这句诗，讲的就是在关键时刻决定成败的是队伍的毅力、勇气、士气。在这种严峻的形势下，在这种巨大的困难面前，我们如果还是无动于衷，或者是想舒舒服服、轻轻松松过日子是不可能的，是没办法战胜困难的。必须打起百倍的精神，付出百倍的努力，放手一搏，才能杀出一条生路，才能走出一条坦途。天上不可能掉馅饼，这个世界上没有救世主。要创造美好的前景和幸福还得靠自己。只有自己能救自己，自己不想救自己谁也救不了你们，谁也帮不了你们。这是第三句话，唯有拼搏。

　　二、坚守定位，紧扣中心

　　（一）建设新城。X示范区的定位是什么？X成立之初就有了准确的定位，就是要建设一座两型示范的新城。这本来不是个问题，但可能时间久了即使偏离方向也察觉不到。新城建设与开发区建设有本质上的区别，开发区是以工业为主，工业用地必须占到出让地和可建设用地的X%，这是一条铁的硬杠杠。市委、市政府没有把X定位为开发区，株洲已经有了高新区，X绝对不是株洲的第二个开发区或者经开区。按照X最开始的控规，几乎都是商业用地，其定位就是建新城。这个定位准确而且科学，关键是要坚守和坚持。市委、市政府让我来分管X，我只是把市委、市政府确定的定位来重申一下，提醒一下大家，希望大家不要偏离了这个方向。不是说我来分管X就要重新换个定位，很多事情贵在坚守。在明确了这个定位的基础上，我们还要认识到，不仅是要建一座新城，更要建一座高品质的新城。我们建的新城首先是两型示范的新城，离开了两型示范，新城的建设就没有特色，没有意义，更没有竞争力。紧挨着X西边的是长沙省府新城，它既是我们的依托对象，也是我们的竞争对手。如今我们跟省府新城比起来还比较弱小，但一定要意识到我们与他们有竞争，而且必须要竞争，这是不可避免的。在这场竞争中，如果是简单的模仿，我们必然失败。我们建的新城，目标一定要超过长沙的省府新城，一定要超过我们的天元新城，超不过就没有活路。只有更好的生活环境，才有吸引力，如果X新城的品质不能超过上世纪建设的天元新城，只能说明我们这帮人无能，同时也不可能把株洲的人口吸引过来。

　　（二）提高效益。我们为什么叫X示范区管委会而不是X区政府？首先，省、市两级没有行政区划调整的权力，但更重要的原因在于，所有新区在建设期都是管委会的体制，只有到建设基本完成以后才能成为一级行政区。因为政府和管委会有着本质上的区别，这个事情本来也是大家应该懂的道理。克强总理说过“大道至简”，大道理是非常简单易懂的，但也是我们容易忽略的一些常识。管委会和政府的区别在哪里？政府是以追求社会效益为第一目的，它不是企业，不能与民争利，不能与企业争利，政府不能把自己变成一家公司。但管委会的本质属性就是一家企业，只是被赋予了政府的一些职能，当需要以政府的面貌出现的时候它就是政府，当需要以企业的职能起作用的时候就是企业。大家知道，企业追求的第一目标是经济效益。我们一定要牢牢记住，管委会是以经济效益为首要目标的。既然是企业，那么管委会生产的产品是什么？盈利点在哪里？这是我们必须要考虑的。我们的产品就是土地，没有哪个新区的收入不是靠土地财政，哪怕是中国最成功的新城--浦东新区，建设初期也是靠这个。没有哪个新区能够依靠引进企业的财政收入、税收收入来支撑新区的发展，土地收入才是它的主体收入。那么，我们要把这个企业经营好，工作核心就是要提升土地价值，提高土地价格。检验一个新区的成败，如同检验一个企业的成败，就是看新区的地价是否上来，这个新区的房价是否上来，这是检验我们经营效果的主要标准。我强调这一条，不是说与在座的投资企业相冲突，我们的目标没有冲突，只有把土地价值提高了，把这里的房价提高了，我们才能实现“双赢”。否则，你们进来，拿了很低的地价，似乎是你们赢了，但是如果房价没上来，政府没有钱完善相关的配套，政府输了，你们也赢不了。政府赢，你们才能赢，我希望你们能知道这个道理。

　　我在开福区当书记的时候，接手了金霞开发区，它是长沙市第一个开发区，与长沙县的经开区同时成立。县里的经开区经过几年的努力，成为副厅级的开发区，市里的开发区搞不下去了，降格为区里的开发区。我跟X示范区管委会的同志讲过，帽子的大小是由经济实力决定的。长沙县经开区从副县级的开发区升格为副厅级的开发区，湘江新区从一个没有级别的开发区，至少会升格为是正厅级的国家级新区，已经报国务院审批，这都是发展带来的结果。而金霞开发区，是副厅级开发区，由副市长兼开发区主任，我接手的时候，称得上“三无”，比现在的X差得多。第一，没有修好一条路。第二，没有一分钱，账上的钱全部用光，管委会的人员还得靠卖地发工资。第三，没有剩余土地可卖了。后来怎么办，我把所有买地的老板叫来，指出两条路：第一条路，大家拿钱出来解决拆迁、修路这两个问题。第二条路，政府按当时买地的价格和财务成本回购土地。最后几乎所有的老板都愿意选第一条路，有很多老板开始都对我有意见，后来都成了我的朋友。开始他们以为是政府欺负他们，但最后都赚了钱。我讲这个例子，就是要让大家明白，新区管委会和企业是同命运的，要么是共赢，要么就是共输。X要提升效益，大家就一定要有这样一个共识。

　　（三）抗住压力。我到浦东新区管委会学习的时候，浦东新区管委会领导告诉我，朱镕基离开上海到北京当常务副总理的时候，到浦东新区来告别，对浦东新区管委会的班子成员说过这样的话：“你们一定要顶住压力，哪怕是戴着钢盔也要顶住”。任何一个新区都是在压力下成长起来的，包括最先改革开放的深圳，任仲夷、习仲勋等老一辈领导人所面临的压力都是空前巨大的，深圳、浦东的成功都是这一帮人顶住压力才取得的成果。能不能坚守定位，能不能紧扣中心，是需要领导有一定担当的，甚至对于领导者个人而言是需要付出牺牲的。我在湘江新区工作的时候，就有领导批评过我，说我只会做赚钱的事。我把这既看作一种批评，也看作一种表扬。如果作为一个新区不考虑赚钱的事，只做亏钱的事情，市政府给不给我钱，亏了以后你们补不补？我赚了钱，你们说拿走就拿走，天底下这么好的事情怎么还成了我的错误呢？在这个过程中间，往往有一些领导不理解，认为我们账上有很多钱，就希望用这个钱做这个，做那个。我反复讲一个很简单的道理，我账上的钱不是财政的钱，是银行的钱。银行的钱是要还的，这个钱只能用在赚钱的项目上，不能用在赔本的事情上。赔本的事情只能用财政收入来做，民生工程只能财政的钱来做，不能用银行的钱来干民生工程。银行不是办慈善机构的，是来赚钱的，银行的钱是要还的，不还再借是很难的。不能把信贷资金看作财政收入，就是这么一个简单的道理。作为一个领导要坚守这一条，要顶住压力，只有当领导的才清楚其中压力有多大。但是不顶住压力，事业就不可能成功。领导要钱就给他，一时会很高兴，可能会好一阵子，最后钱用完了，但该干的事情没干成，会难过一辈子。你把事情搞成功了，最后大家理解，领导理解。我在湘江新区经常跟管委会的同志们说“胜利者是不受指责的”。先把事情搞成，人家爱怎么说，让他们去说。把事搞成了，我们才说的起话，事情没搞成，说什么都没用，我们在新区工作，命运是掌握在自己身上。成则前途远大，败则无容身之地。

　　三、重点突破，快见成效

　　（一）抓好拆迁。一个新区成败在拆迁，拆迁拿得下，就成功了一半，必须全力以赴抓拆迁。拆迁决定效益，新区开发最大的成本就是拆迁成本，拆迁成本控制得住，效益就有保障，拆迁成本控制不住，效益就没有保障。拆迁决定形象，拆得快才能建得快，没有拆迁的速度作保障，就没有建设的速度，就没有形象。X年是全市“项目攻坚年”，对X来说，就是“征拆攻坚年”。玉平主任及管委会其他领导决心很大，我感到很欣慰，不包括龙母河水城和轨道交通城项目拿出的拆迁任务就有五千亩，把这两个项目包括进去，今年的任务就是一万亩。X今年如果能拆下一万亩，就是创造一个奇迹。一个地方、一个区拆完一万亩是一个极限，没有哪个区能超过一万亩。我在湘江新区的时候，岳麓区每年交的土地就是八千亩左右。大家要看到，我前面说的奋力一搏，搏什么？搏的就是拆迁！因为市里为了支持X的发展，克服X目前所面临的危机，安排了两个大项目在X。一个是轨道科技城，一个是龙母河水城。这两个项目的资金筹措都不需要X来想办法解决，都是市里在想办法解决。这两个项目拆迁拿下来了，建设搞好了，将大大提升X的城市品质，大大提升X的竞争优势，X的成败在此一搏，在此一举，我们必须上下齐心协力把拆迁拿下来。我跟玉平、黄杰和跃飞等同志说过“找不到钱是我的责任，拆迁拿不下来是你们的责任”。市里给你们的支持就是这个支持，把这两个项目搞成了，X的形象、X的效益就出来了，X就打了个翻身仗，X的被动局面就彻底改观了。如果这两个项目搞不成，那么大家就好自为之吧。

　　（二）打开通道。一个新区的建设一定要从基础抓起，最基础的基础就是道路。湘江新区前三年全力以赴建道路，最后算下来，三年建了X公里的城市道路，平均三天建X公里，可以自豪的说，创造了湖南的一个奇迹。三天建一公里城市道路，三年把整个道路框架全部拉出来了。当时有人指责我们，说搞一个新区就是搞几条路。我跟他们说“不修路，请问我们要干什么？连路都不通怎么发展产业？”。有些人永远是站在旁边说话不腰痛，谁都知道要发展产业，但在水、电、路、气不通的情况下，怎么发展产业？水、电、路、气不通的情况下，赔本把人家招进来，人家也不会动，没有哪个企业会那么傻。企业一定是等到水、电、路、气通了以后才会动，世界上找不到那样的傻瓜企业。所以一定要从基础抓起，这又是个简单的道理。为此我还跟他们讲了“傻子吃馒头”的故事，说一个傻子很饿，吃第一个馒头没吃饱，吃第二个馒头还没吃饱，吃到第三个馒头时终于吃饱了，他恍然大悟的说早知道为什么不一开始就吃第三个馒头呢？这就是说离开基础设施建设，一开始就讲发展产业，这种思维就是傻子思维，而我们就有这样的傻子。我们搞经济工作，要学会常识，尊重常识。X在基础设施建设上面，在道路建设上面做了很多工作，尽了很大努力，有了很好的基础，但还不够。我们一定要把几条通道打开，路通才能够财通，路是一个城市的血脉，血管通了，血液才能够流进来。首先，我们要向西打开和省府新城的通道。家毫省长高度重视、亲自调度、部署任务，长沙也在积极配合，关键要把我们自己这几百米拆迁拿下来，我们要先通，逼着他们来通。其次，我们要把城际铁路的拆迁拿下来。城际铁路明年年底要通车，主线拆迁通过大家的努力已经拿下来了，但是主线通了还有站前广场。车站不拿下来，主线通了最后坐车下不来，就等于白通了。站前广场的拆迁要拿下来，这也是我们联系外面的一条重要通道。再次，与荷塘区的几条道路要接通。荷塘区自己筹措资金把路修到我们X边上来了，如果我们还不接通，太没面子了。最后，与石峰区的路要接通。就是建好田心大道，连通轨道科技城。把这几个开口畅通，那么各种资源就会往X汇集。

　　（三）形成预期

　　我刚才说了，我们的主要产品就是土地。要实现收入，要实现投入产出的良性循环，靠的也是土地。土地是有限的，是要花成本的，一定要把土地卖一个好价钱。怎么把土地卖一个好价钱？

　　第一条是要有政策。国务院出了政策，克强总理出了政策，任何项目都不能低于成本价出售，谁违背这一条，谁就不和党中央保持一致。要坚守国务院的红头文件精神，这条不坚守住，本来买土地占了便宜的也会觉得别人占了更大的便宜，自己还是吃亏。

　　第二条是一定要坚持熟地出让。所谓熟地出让，就是拆迁要到位，基础设施配套要到位。真正要形成能够出让的土地，标准是什么？经验告诉我们，一平方公里要把十个亿投入进去才可以卖地，最低限度就是十个亿。当然投十个亿一定要卖十个亿，一平方公里能够出让的土地是三分之一，也就是X亩，X亩一定要卖十个亿出来，才能够平衡，换句话来说才能够持续。

　　第三条是卖预期。土地是一个商品，这个商品具有投资品的属性，买土地某种程度上和买股票有相通的道理，买的是一个预期。预期土地价格会涨，哪怕是买的时候看起来贵一点，想到和将来一比还是便宜的，就敢买。如果预期土地会下跌，谁也不会买。制造一个市场良好的预期，是经营土地的一个重要营销策略。但这个预期不能像赵本山那样靠忽悠，一定要在投资者心目中形成一个良好的、实实在在的预期，认为这个地方土地肯定会上涨。那么这个预期怎么形成？道理也很简单，就是快速推动项目建设。一个地方月月有变化，年年有进步，良好的市场预期自然就形成了；一个地方建设场面热火朝天、风生水起，良好预期自然就形成了；一个地方成了开发建设的热点，就会有无数投资商来追捧，这是一个被实践证明了的，颠扑不破的真理。现在要把有一些具备建设条件的项目，开发商又有实力来建设的项目，一起坐下来共同探讨解决当前面临的问题，快速推动这些项目的建设，形成一个风生水起、热火朝天的建设局面。这必然给X塑造出一个良好的预期，土地价值就会提升。今年的要重点做的三项工作就是抓好拆迁、打开通道、形成预期，今年把这三项事做好了，X就大有希望，就大有前途！

　　我就讲这三层意思，谢谢大家！