市物业管理实施办法

第一章总则

第一条  为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《XX省物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称物业管理，是指业主通过自行管理或通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

第三条  本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

法律、法规、规章对物业管理已有规定的，依照其规定执行。

本办法所称业主是指房屋所有权人。

本办法所称物业使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用人。

本办法所称物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，依据物业服务合同，从事物业服务活动的企业。

第四条  政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。

第五条  物业管理实行属地管理。由县区人民政府主导，县区住房和城乡建设行政主管部门监督管理，街道办事处（乡镇人民政府）组织落实，专业化服务与社区自治管理相结合。

市住房和城乡建设部门是本市物业行业管理的行政主管部门，负责本市物业行业管理的指导监督并履行下列职责：

（一）制定本市物业服务行业相关政策并组织实施；

（二）本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）建立健全业主委员会、物业管理委员会成员培训制度；

（四）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准；

（五）建立全市统一的物业行业管理信息平台；

（六）指导行业协会制定自律性规范并监督实施；

（七）实施物业服务管理方面的其他监督管理职责。

县区住房和城乡建设部门是辖区内物业行业管理的行政主管部门，具体负责辖区内物业行业的监督管理工作并履行下列职责：

（一）贯彻执行物业行业管理相关法律法规、政策制度；

（二）辖区内物业服务企业遵守法律法规和物业服务合同，依法公开各种事项和费用；

（三）辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

（四）组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会成员开展培训；

（五）指导街道办事处、乡（镇）人民政府实施物业服务管理相关工作；

（六）落实物业服务管理方面的其他监督管理职责。

市直相关部门负责物业管理区域内的下列工作：

（一）发展改革部门负责制定普通住宅前期物业服务收费基准价及浮动幅度；

（二）自然资源部门负责共用设施设备、物业服务用房、社区用房的规划审查和规划验收；

（三）市场监督管理部门负责对小区内无照经营、物业服务乱收费、车辆停放乱收费、电梯等特种设备安全使用以及计量器具等监督检查；

（四）公安机关负责公共安全、监控和门禁系统、公共秩序维护、车辆停放等的监督管理；饲养禁养犬、犬吠扰民、高空抛物违法行为的查处；

（五）应急管理部门履行安全生产综合监管职责，突发事故灾害应急处置和救援；

（六）消防部门负责督促物业服务企业落实消防安全主体责任，指导物业服务企业开展火灾隐患排查整治及消防宣传培训、安全演练等工作，确保消防设施完好有效，疏散通道畅通，依法查处物业服务企业消防违法违规行为；

（七）街道办事处负责查处小区内损坏、侵占公共绿地的行为；负责做好住建、自然资源部门移送的、群众举报投诉的小区内违章搭建建筑物、构筑物、私挖地下室等违法行为的查处工作。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位按各自职责做好物业区域内的相关工作。

街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等各项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业服务纠纷；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；督促本辖区内未实施物业管理的区域积极创造条件，实施物业管理。

第六条  积极推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。

第七条  市、县区政府应当扶持物业管理行业发展，按照国家有关规定享受优惠政策，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。鼓励物业服务采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第八条  业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第九条  业主在物业管理活动中应当履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分，应遵循方便生活和工作、有利于社区建设和管理、降低管理成本、提高服务水平的原则进行。由县区住房和城乡建设行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）综合物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划定。

第十一条  有以下情形之一的，物业所在地县区住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）可以将其确定为一个物业管理区域：

（一）属于独立封闭式小区的；

（二）处于同一街区或者位置相邻的；

（三）配套设施设备可以共享的；

（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；

（五）其他可以整合成一个物业管理区域的。

根据前款第（二）、（三）、（五）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。

物业管理区域划分后，县区住房和城乡建设行政主管部门应当在该物业管理区域内公告。

第十二条物业所在地县区住房和城乡建设行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：

（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；

（二）共用设施设备情况；

（三）建设单位、产权单位；

（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；

（五）物业服务企业名称、接管时间。

物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县区住房和城乡建设行政主管部门备案。

第十三条  业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主大会会议决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十四条  业主人数在50人以上（含本数）100人以下的，由全体业主组成业主大会。业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。

第十五条  一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50％以上，或者达到30％以上不足50％，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。

符合前款规定的，建设单位应当书面报告县区住房和城乡建设行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县区住房和城乡建设行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。

第十六条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积、总面积和业主人数、总人数：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积按照此项的统计总和计算；

（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，总人数按照此项的统计总和计算。

第十七条  符合成立业主大会条件的，县区住房和城乡建设行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后30日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居（村）民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

县区住房和城乡建设主管部门应当将拟定的业主大会筹备组成员的名单、基本情况、产生过程等在物业管理区域内公示，公示时间不少于15日。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十八条筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十九条首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

（一）业主大会议事规则；

（二）管理规约；

（三）选举业主委员会。

第二十条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以书面委托代理人行使业主权利。

第二十一条  业主大会议事规则应当对下列主要事项做出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第二十二条  管理规约应当对下列主要事项做出规定：

（一）物业的维护、使用、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主公共利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第二十三条  业主委员会应当定期按照业主大会议事规则的规定召开业主大会会议。经20％以上的业主提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。无故不组织召集的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召集。

第二十四条  业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会做出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

第二十五条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人以上单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；

（六）具备必要的工作时间；

（七）业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。

第二十六条  业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；