市商品房预售款监督管理实施办法

第一章 总 则

第一条  为进一步完善商品房预售款的监督管理，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《XX省商品房预售管理条例》《城市商品房预售管理办法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内按《XX省商品房预售管理条例》实施预售的商品房，其商品房预售款的收存、拨付、使用及监督管理，适用本办法。

第三条  市房地产行政主管部门会同中国人民银行XX市中心支行、中国银行保险监督管理委员会XX监管分局共同制定商品房预售款监督管理政策。市房地产行政主管部门负责商品房预售款监管系统开发建设。

    市房地产交易管理机构负责商品房预售款监管系统日常管理、数据统计监测等工作。

各区房地产行政主管部门负责辖区内商品房预售款政策的执行和预售款监督管理工作。

    各区房地产交易管理机构（以下简称“区交易管理机构”）负责管理辖区内商品房预售款的收存和使用。

中国人民银行XX市中心支行、中国银行保险监督管理委员会XX监管分局依职能监督商业银行在预售款监督管理过程中的行为。

第二章  一般规定

第四条  本办法所称的商品房预售款，是指预购人按照商品房买卖合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。

第五条  房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当在本市选定一家商业银行作为监管银行设立商品房预售款专用账户，可优先选择项目的开发贷款银行。

一个商品房预售许可证对应一个监管账户。办理预售许可证后，监管银行原则上不得变更。

  第六条  存入监管账户的商品房预售款优先保障项目竣工。

第七条  房地产开发企业应与监管银行、区交易管理机构签订商品房预售款三方协议。监管银行应当依照法律法规规定及本办法与协议约定内容做好预售款监督管理工作。协议内容应当包括监管账户名称、账号、监管的项目范围、预售款的使用节点、预售款的收存和使用方式、违约责任、争议解决方式。其他需要说明的情况应当另附书面说明。

第八条  当商品房预售款进账额达到以下各阶段留存额度后，经区交易管理机构审批，房地产开发企业可以向监管银行申请，将超出部分转出监管账户：

（一）项目达到预售条件的形象进度至主体结构封顶前，监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的10%；

（二）项目完成主体结构封顶至配套安装工程（基本水电工程）完成前，监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的5%；

（三）项目完成配套安装工程至竣工验收合格前，监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的3%；

（四）项目竣工验收合格后至完成商品房首次登记前，监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的1%；

（五）项目完成商品房首次登记并达到可单方办理转移登记的条件，可以提取剩余商品房预售款并申请解除商品房预售款监管。

同一商品房预售许可证项目的销售总额=该预售证项目经明码标价监制的预售房屋均价×该预售证项目的总建筑面积×90%。

    第九条  监管账户内的商品房预售款留存额度与房地产开发企业的信用分值挂钩。信用分值的计算按XX市房地产行业信用信息管理有关规定执行。

    （一）信用分值120分及以上的，监管账户内的预售款按留存额度的80%留存；

    （二）信用分值100分以上（不含100分）至120分以下（不含120分）的，监管账户内的预售款按留存额度的90%留存；

    （三）信用分值100分的，监管账户内的预售款按留存额度留存；

    （四）信用分值80分及以上至100分以下（不含100分）的，监管账户内的预售款按留存额度的110%留存；

    （五）信用分值80分以下（不含80分）的，监管账户内的预售款按留存额度的120%留存。

    第十条  房地产开发企业可凭商业银行出具的合法、有效的现金保函，替换商品房预售款监管账户中的监管资金。

第十一条  房地产开发企业需要申请使用商品房预售款的，应当向区交易管理机构提交相应材料。

（一）项目竣工验收前，提交以下材料：

1.《商品房预售款使用申请表》；

2.房地产开发企业用款计划；

3.房地产开发企业与施工单位签订的建设工程施工合同；

4.申请使用的预售款用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备的，应当提供与供货商签订的购销合同；用于支付施工进度款的，应当提供施工、监理单位出具的施工进度资料；用于支付配套安装工程款的，应当提供相关配套安装工程合同材料；配套安装工程完成时，应当提供相关安装工程验收材料；用于支付法定税费的，应当提供税务部门开具的发票等凭证。

（二）项目竣工验收合格时，应当提供《商品房预售款使用申请表》、竣工验收备案材料、无拖欠农民工工资承诺书。

（三）项目竣工验收合格后至完成商品房首次登记前，若监管账户内留存的预售款超过本办法规定的留存额度的，超出部分房地产开发企业可仅凭《商品房预售款使用申请表》直接申请提取。

（四）项目完成商品房首次登记的，提交《商品房预售款结束监管申请表》以及不动产登记部门出具的首次确权登记材料。

区房地产行政主管部门可根据辖区内实际情况调整上述资料，报市房地产行政主管部门同意后实施。

第十二条  区交易管理机构受理房地产开发企业的用款申请后，应当按下列程序进行审查，于受理申请之日起3个工作日内出具审核意见。需要前往施工现场查看工程进度的，于受理申请之日起5个工作日内出具审核意见；受重点监控的项目，根据实际审批手续确定出具审核意见时间：

（一）审查资料。审查房地产开发企业提供的资料。申请使用的预售款用于支付施工进度款的，根据施工合同约定工程进度和施工单位用款申请核准用款；用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备的，根据购销合同约定和工程进度核准用款；用于支付法定税费的，申请使用的款项应当在预售款总额的10%以内核准用款。

（二）现场查看。若项目达到工程节点的变动调整阶段，应当现场查看工程进度情况。